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房貸收縮恐將是樓市調整“拐點”的終極導火索

發布時間:2018-01-09  來源:  點擊:
 

近日,北京主要商業銀行開始取消首套房貸款利率優惠,且二套房貸款利率在基準上浮20%。而據融360數據顯示,4月份在全國35個城市有122家銀行首套房利率折扣上升,二套房款主流利率是基準上浮10%,并有12家銀行已經停貸。利率水平作為資金供求量的外在表現,說明房貸緊縮、去杠桿已然開始奏效,這會不會成為改變當前“政策向左、市場向右”的調控尷尬局面的終極導火索?

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  北京政策之嚴厲堪稱“排頭兵”,但持續“量跌價漲”說明收效甚微

  今年以來,北京樓市調控政策不斷升級,持續加碼限購、限貸,二套房首付比例最高達80%,調整二套房認定標準,為一線城市之最;同時率先落地商辦類項目限購,嚴禁“商改住”出售個人,提高企業投資房產出售期限至三年,加大專項整治及處罰力度。凡此種種的措施之嚴厲,都堪稱是調控“排頭兵”。

  但市場效果卻并不盡人意,雖然成交量持續低位徘徊,4月商品住宅成交量更是創去年以來正常月份之新低。然而房價卻自去年10月以來反倒加速上漲,全市均價已破4萬/平方米,說明調控收效甚微。  

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  資金與需求四處“外溢”,熱點城市持續擴容,核心在于資產荒疊加高杠桿

  盡管去年以來緊縮調控政策不斷加碼,甚至有些城市嚴厲水平遠超2010-2014年那一輪調整,但城市樓市、地市火熱程度超乎想象,熱點一、二線城市房地產市場高溫難降,大多數維持“量跌價漲”格局,周邊三四線城市市場熱度顯著提升,并且熱點三四線城市持續擴容,新增常熟、太倉、漳州等多市。

  這種“政策向左、市場向右”的顯著特征的出現以及維持,我們認為核心在于:本輪房地產市場上升背后的兩大主導邏輯沒有根本轉變,購房者房價看漲預期強烈且一致。其一,資產荒,能夠投資獲利起碼資金安全的投資標的嚴重匱乏,全社會尤其是中產階層全面陷入資產保值增值的憂慮和恐慌。而投資房產獲利的財富效應越發強化投資、投機購房沖動;其二,高杠桿,近年來,央行每年都會釋放超12萬億元的“天量”信貸資金,在經濟增長持續下行、民間投資持續低迷、企業壞賬風險加大的情況下,銀行信貸資金出于自身安全考慮絕大部分直接或間接都傾向為居民購房提供杠桿支持。2016年至今,當月新增住戶中長期消費貸款(房貸、汽車貸為重要組成部分)占當月新增貸款總量的比重長期維持在50%以上水平。即便是信貸收縮的2017年3月份,比重依然高達37%,遠高于2015年的水平。  

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  央行 “縮表”,資金開始趨緊難松,熱點城市繼續上行動力衰減

  在去庫存、去杠桿的情況下,實體經濟增速企穩并有所回升,央行明顯調降了貨幣投放力度,M2增速逐級回落。2017年4月,M2同比增長10.6%,創近8個月新低,遠低于12%年度目標,預計年內信貸資金在現有基礎上難見高增長。另一方面,受制于國際各大經濟體普遍減稅、吸引資金回流,且美元加息預期不斷增強,資金外流趨勢難以逆轉,央行開始主動“縮表”,國內資金整體趨緊已成定局。

  正基于此,我們認為主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已經出現衰減跡象,隨著資金偏緊預期不斷強化,開發企業轉向“現金為王”從而降價跑量,這也將是開發商“斷臂求生”的無奈之舉。熱點城市房地產市場熱度有望回歸至正常水平。

  與此同時,為了謹防資產價格泡沫,我們認為本輪房地產調控肯定會矯枉過正,“四限”(限購、限貸、限價、限售)城市將持續擴容,部分調控城市將進一步加碼調控,調控政策將愈加嚴苛。目前,深圳、蘇州已經出現“有價無市”的跡象,樓市成交持續縮量,高房價顯著抑制成交量上行空間。鑒于部分二三線城市房價上漲過快,嚴重透支未來市場預期,尤其是那些經濟基本面、人口規模、居民收入水平等多方面與深圳、蘇州尚存在較大差距的二三線城市將面臨更大的調整風險。 

  綜合而言,鑒于央行開始主動“縮表”,資金偏緊的市場預期將不斷強化,熱點城市房地產市場將逐步回歸理性。我們認為本輪房地產調控必將矯枉過正,部分城市已然出現“滯漲”的征兆,也許一夜之間房地產市場將發生突變,企業投資仍需慎之又慎,謹防高價拿地帶來更大的投資風險。

 
 


 

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