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各方加速布局長租公寓 行業或進入“戰國時代”

發布時間:2018-03-15  來源:  點擊:
 

在政策加持下,資本迅速匯聚,以做大規模為首要目標的長租公寓運營商拿房成本急速上漲。業內人士表示,2018年下半年,行業大時代將從‘春秋’轉為‘戰國’,競爭格局逐漸固化,最終占據上風的,會是大資本、大玩家和大格局。

2017年2月,長租公寓領域第一單ABS產品掛牌。時間走過一年,長租公寓運營商對資金來源和渠道的探索未停止過。

3月12日,第一財經獲悉,新派公寓與建設銀行共同發起針對長租公寓收購的并購基金,初期規模為20億元。這是業內首個針對長租公寓的并購基金,劍指房源自持的重資產運營。

在政策加持下,資本迅速匯聚,以做大規模為首要目標的長租公寓運營商拿房成本急速上漲。長租公寓盈利模式尚未清晰,資金成為多數專業化運營機構生存擴張的攔路虎。然而在資產證券化產品的破局下,資金有望得到解決。而后,便是運營的專業化問題。

第一財經了解到,新派公寓正與建設銀行共同發起針對長租公寓收購的并購基金。這個消息得到建設銀行深圳分行相關負責人和新派公寓創始人王戈宏證實。

王戈宏告訴第一財經記者:“基金設立于深圳前海,收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產或開發商合作定制長租公寓的物業。”基金的初期規模為20億元,后期將根據收購需要擴大規模,不過最終規模需視項目而定。

建設銀行是該基金50%資金的優先級提供者,而基金的劣后級投資方包括凱銀投資、渤海證券及渤海匯金等。

上述建設銀行負責人透露,“目前,專項并購基金的框架已經搭建好,但還在發起成立過程中,因此基金的利率未確定。”

2017年開始,國家相關部門出臺系列政策支持住房租賃市場的培育與發展。監管層鼓勵銀行和資本市場對住房租賃企業提供信貸支持、股權投資,鼓勵租賃企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資。

2017年2月,魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃在上交所掛牌,這是國內首單公寓行業ABS,發行規模為3.5億元人民幣。

時任魔方副總裁的陳雷事后談起,長租公寓回報率不高,但回報周期長,公司想要擴張,只能通過金融市場來解決部分投資的資金。

籌措資金,是長租公寓發行資產證券化產品的目的。有魔方的成功案例在前,公寓運營商紛紛試水。

2017年8月,鏈家自如發行了房租分期信托受益權資產支持專項計劃;2017年10月,新派公寓權益型房托資產支持專項計劃獲批發行;同樣是10月,保利地產資產支持專項計劃獲批通過,發行規模50億元,是首單儲架發行的類REITs產品。

盡管與房地產結合緊密,但過去多年,開發商少有涉足長租公寓,因為其占用資本多、回報周期長、資金回報率相對低,開發商更青睞高周轉模式。

對長租公寓的溯源可至2011年前后,數家由創業者創辦的長租公寓品牌出現,以情懷和線下黏性構筑壁壘,緩沖供需矛盾,盤活房地產存量資源。此后數年間,長租公寓得到機構投資者的青睞,天使輪、A輪、B輪融資開展,吸引了更多創業者進場,中介和部分房企嘗試布局。

至2017年一系列鼓勵政策出臺,各類企業涌入,行業發展如火如荼。這時,優勝劣汰,部分現金流不理想的小型租賃企業以被大品牌收購等形式退出市場。

2月26日,長租公寓公司蛋殼公寓宣布已完成1億美元B輪融資,目前蛋殼公寓正參與愛公寓的資產收購中。

外延式收購,是租賃企業快速擴張規模,實現彎道超車的路徑。擴大規模,意味著擴大租金基礎,同時攤薄固定成本,增厚利潤。

但收購資金從何而來,是關鍵。此次建行便扮演了提供收購資金的角色。建設銀行負責人表示,“如果最終不能通過撬動資金,形成‘收購-持有-運營-退出’的閉環,行業很難形成良性的商業模式。”

在該人士看來,新派公寓于2017年10月發行類REITs產品,打通了這一閉環的鏈條,是本次合作的基礎。

目前,長租公寓行業尚未探索出清晰的盈利模式,但市場普遍認為,租賃住房用地的地價低,其入市能有效提高長租公寓的回報率、縮短回報周期,在資產形成穩定的租金流后,運營者可通過ABS、REITs等資產證券化方式收回成本。

新派公寓擬通過并購基金收購資產,正是基于這一邏輯。王戈宏接受采訪時表示,“看好中國公募REITs的未來,但資產證券化需要有規模化的資產包,資產包的前期收購需要成本低的大規模資金支持。”

不只新派公寓,萬科、龍湖、世聯行等房企也在加速擴張。日前,萬科在2018年第一次臨時股東大會上宣布,規模已突破10萬間,成為行業第一。

長租公寓行業資深觀察人士郁珽告訴第一財經,“2018年下半年,行業大時代將從‘春秋’轉為‘戰國’,競爭格局逐漸固化,最終占據上風的,會是大資本、大玩家和大格局。”而小型運營商有望借金融機構之力,在市場上爭一席位。

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